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很多人对房价“再次判断失误”是没搞懂当下楼市的发展逻辑
发布时间:2021-09-10 15:08
很多人对房价“再次判断失误”是没搞懂当下楼市的发展逻辑


看似很大的标题,其实简单拧一拧,我们就能搞懂其中的来龙去脉。首先,为什么说很多人对房价“再次判断失误”呢?
有不少粉丝朋友向笔者吐槽,按理说,这次席卷全球的风波,不少行业生产和经营都受到波及,很多人的收入也都受到影响,即使有钱人也应该谨慎才对,开发商会扛不住率先打折降价,从而带动整体市场回归才对。但实际情况大家也看到了,全国新建商品房均价首次突破万元,城市数量也达到了77座。手握首付款等待房价下跌的刚需们,无疑多了些惆怅。
 
很多人之所以对房价“再次判断失误”,其实是没搞懂当下楼市的逻辑。总结起来,主要有“3大逻辑”。
第一、这波房价上涨的逻辑
福利导航在线学家任泽平说过一句名言,房地产“长期看人口、中期看土地、短期看金融”,中长期不是我们这次讨论的时间范畴,短期房地产市场变化主要就来自于金融。那么,金融指的是什么呢?前面说了,不少人受到这次风波影响,所以,房价上涨肯定不是收入上涨。那么,还会是什么呢?
这就是货币超发。这可不是笔者臆断,央行前副行长吴晓灵说过,中国房地产之所以价格高企,是因为货币发行量过大。说到底,房价涨跌,其实是货币的一种反应。从数据上看,2017年开始,我们的货币供应M2已经回归到8??间。但在2020年末,我们的M2为10.1?同时社融和新增贷款均创近年新高。
当然,我们算是比较克制的,看看老美,2020年M2增长了24?右,其他主要发达福利导航在线体也当仁不让,放水不止,为了恢复福利导航在线发展,他们可是全球的收割机。即使进入到2021年,大家还是不敢懈怠,宽松的货币政策还不敢急着转向。货币超发,信贷扩张,势必带来资产价格的上涨,特别是像房产这样的核心资产,更是很多富人的避险工具。因而,我们看到了2020年房地产销售创“双17”历史。
在这场全球货币盛宴中,谁都不是旁观者,与其说是房价上涨了,倒不如说是钱不值钱了。
 
第二、楼市调控的逻辑
弄清楚这个逻辑真的很重要。因为,抛开行政手段谈市场是不现实的,否则,任由其自然生长,势必带来无可挽回的损伤,比如产业、金融、福利导航在线等等。在不少人看来,包括有些专家学者,认为楼市调控就是要把房价降下来,抑制房地产发展。其实,这也是一种“误解”。在官方公开的所有有关楼市调控的信息中,大都包含了一个目标:确保房地产市场健康平稳发展。
对健康的理解,就是要防止炒作,对平稳的理解,就是要防止大起大落。体现在实际中,一些地方提出了房价与GDP增速、收入增速匹配,或者说不超过这个增速。也有的地方明确要求每年不超过5?增幅,前不久东莞发文限制新房年涨幅不超过3?从这个角度看,房价不是绝对不让涨,而是限制在一个合理的幅度。
这里还需要强调一点,无论房价涨跌,投机炒房的行为都是明令禁止的。目前,我们几乎所有的热点城市,都有限购、限售政策的加持,前不久亚洲成av人片迅雷bt下载q链接还把增值税免征年限从2年调到5年,这些调控政策的目标就一个,增加购房者持有房产的时间,进一步压缩短期炒作空间。
那么,我们再结合第1个逻辑看当下楼市表现也就不难理解了:全球货币放水,房价自然上涨,但我们会控制一个幅度,如果炒作导致的市场过热,必然会升级调控,前一段时间,住建部副部长倪虹带队基本跑遍了楼市热点城市,明确表态要坚决抑制投机炒房,督导组前脚离开,一些城市就紧随升级了调控政策。截至目前,全国各地发布的房地产调控政策达到了186次,这就是最好的证明。一句话,不是要打压房地产,而是要在可控范围内。
第三、买房选择的逻辑
在楼市中,我们一直存在买涨不买跌心理和从众心理。在房价上涨过程中,担心还要涨,急匆匆入市,而在房价下跌过程中,又不敢下手。亦或是感觉这里房价挺高了,加上限购没购买资格,是不是应寻找其他所谓的“价格洼地”,比如在周边卫星城赌一把。这其实是我们买房选择的大忌,很容易入坑。
俗话说“贵有贵的道理”、“便宜无好货”,这话同样也适合在楼市中。首先,选对城市很重要,比如现在大家公认发展得比较好且最具潜力的城市群:长三角、大湾区、京津冀、成渝、长江中游、山东半岛等,这个大方向不能错。其次,即便是同一座城市,选对板块也很重要,一座城市规划了很多新板块,由于资金投入、产业导入、人口导入等因素影响,不可能做到每个板块都能发展得很好,所以,只有规划好且能落地的板块才是买房首选。最后,结合房地产发展趋势以及楼市调控逻辑,笔者再谈3点个人经验。
 
 


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